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总监、常务总编、法治研究常务主任:仁明

 
 
 

日志

 
 

房地产市场纠纷不断凸显法制观念淡薄  

2009-06-21 05:52:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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引用

宇丹律师房地产市场纠纷不断凸显法制观念淡薄

 

 在一个论坛里看到了这样一个帖子:

前段时间发生了一件事,至今让我耿耿于怀,我朋友所在的公司被中介公司很轻松的就“诈”走了一笔钱,说给大家听听,一起分析分析: 

 朋友公司前台的一名工作人员,受领导口头安排委托中介公司寻找新的办公地点,这名工作人员便以自己的名义与楼下的一家中介公司签定了一份看房协议书,大致内容就是委托中介公司寻找房源,委托方不得私自再与其它中介公司合作租用相同房源,或者私下与业主直接合作,合作期限一年,等等。 

后期在与这家中介公司合作了一次后,发现这家中介很不正规,就另换了一家中介公司寻找房源,并于近日搬到了新的办公地点,而上一家中介听说此事后不干了,找了几人天天来到朋友的公司提出他们违约了,并要求双倍租金相当于数万元的赔偿,在遭到拒绝后就都静坐在公司门口的会议室里,喝茶、抽烟,嘻嘻哈哈,虽然影响了朋友公司的日常经营,但却没有闹事。朋友没有办法,只有报警,但警察哄走了第一拨人,第二天对方又换人再来,就这样天天耗着。

    朋友找到我,问我有什么意见处理这事,我给他分析了重要的两点:

     1、前台工作人员与中介签署的看房协议书为什么只有一份?而且只留在了中介公司,自己手中却没有,结果对方明明没有带看过现有租用的办公室,却手工填写上去了相应房号,并以此表明公司违约了。

     我的建议:?

     除非你要求对看房协议书做司法鉴定,认定房号是后填写;但费时、耗力。

     2、朋友公司这边拿不出证据证明对方没有带看过这件办公室。

     我的建议:?

     要求对方提供看房记录,或证明公司未派人参与看房。 

 

 我们可以看到,在事情的经过中这么工作人员可以说是根本没有考虑到风险,大脑中几乎没有法制意识,签定的协议竟然只有一份,看房未做任何记录,整个过程几乎拿不出证据代表对方主张上的错误。

 尤其在警察进行笔录时公司的工作人员还承认是自己在看房协议书上签的字,却没有明确说明对方伪造了内容,结果警方认为公司同意了看房书上的全部内容,公司若想更改口供就变成了要翻供,即使上法庭也对自己非常不利。

 结果是令我意想不到,由于这家公司的老板是外籍人士,不想在国内经营业务时惹出太多麻烦,同意了私下和解的方式,向对方提供了数千元,对方随即表示此事到此结束,不再纠缠。 

  事情就这么简单,一方抓住了你法制意识缺失的状况,以及不想惹事的思维,就这样轻松的从你手中“诈”走了一笔钱财,而警方对于这样一起民事纠纷,在事主提出私下和解的方式后只能警告中介方,却没有别的办法。 

  如果这名工作人员能够深刻懂得协议书的重要性,她就不会随便签字还不留备份;如果工作人员能够办事再细心些,她就不会连基本的看房证明都不留;她只要做好了这当中的一件事,就不会给这家公司带来这样的损失。虽然这家公司老板息事宁人的行为我不赞同,但我能理解他的决定,在自己毫无胜算的一件事中,为何还要浪费精力和金钱呢。 

    对此,我们联想一下房地产市场中的其它问题: ?      

    1、 由于没有及时回复开发商修改规划的书面文件,而被认定同意了修改规划意见;

    2、房屋质量问题只会与物业公司和开发商纠缠,却不会聘请职业验证机构出具鉴定报告,通过法律手段解决争端获得合理赔偿;

    3、出现房产纠纷却没有保留好日常证据,而丧失了有效主张的能力......

    没有通过合理方式、合法途径解决房产纠纷造成损失的案例还少吗?加强法制意识应该成为房地产市场下阶段的一个重要工作,最近国家出台更多物权法细则,已经是一个重大的进步;而我们这些准购房者们,也要懂得只有增强法制意识,并通过应用法律的武器来保护好我们的尊严和财产不受损失。

 

我的点评:

    这位工作人员并非公司的法定代表人,而且没有向中介提供公司出具的授权书,所签订的居间合同也没有加盖公司公章,属于效力未定的合同。

    根据《合同法》第四十八条:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。”

    因此,公司作为被代理人没有对这份合同盖章确认,只能是这位工作人员的个人行为是无权代理行为,对公司不发生法律效力。公司可以据此拒绝付款。

 

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